Immobilienmarktbericht der DZ HYP: Neubauniveau auf dem Wohnungsmarkt unter Bedarf
veröffentlicht im Genossenschafts-Magazin Weser-Ems, Ausgabe 12/2018
Die gewerblichen Immobilienmärkte in Deutschland profitieren unverändert von den positiven wirtschaftlichen Rahmen bedingungen.
Eine hohe Nachfrage bei einem zugleich knappen Flächenangebot führt in den Segmenten Büro und Wohnen zu anhaltenden Mietsteigerungen. Einzig im Handel ist auch bis Ende 2019 mit keinem weiteren Wachstum zu rechnen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte an den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.
„Die sieben deutschen Metropolen sind attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte mit einem hohen Bevölkerungszuwachs. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsbau unter dem Bedarf, weshalb wir eine unveränderte Situation mit anhaltenden Mietsteigerungen beobachten. Diese Bedarfslücke besteht auch auf den Büromärkten, deren Leerstandsquoten das niedrigste Niveau seit 20 Jahren erreicht haben“, erläutert Dr. Georg Reutter, Co-Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, und ergänzt mit Blick auf die Investoren:„Bedingt durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot sind die Renditen in den vergangenen zehn Jahren zwar spürbar gesunken, im Vergleich zu Anleiherenditen jedoch immer noch hoch.“
Anzahl Bürobeschäftigter wächst viermal so schnell wie Büroflächen
Die stabile konjunkturelle Lage in Deutschland und der damit einhergehende Anstieg von Beschäftigen wirken sich positiv auf den Bedarf von Büroflächen aus. Die sieben Top-Standorte sind besonders gefragte Arbeitsmärkte. Hier stieg die Zahl der Büroarbeitsplätze in den vergangenen zehn Jahren um 25 Prozent auf 2,4 Millionen Beschäftigte. Im gleichen Zeitraum wuchsen die verfügbaren Büroflächen um lediglich 6 Prozent auf rund 80 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsquote dürfte bis 2019 auf rund 3,5 Prozent sinken, vor zehn Jahren lag sie noch bei rund 9 Prozent. In Berlin, München und Stuttgart ist die Rate bereits auf etwa 2 Prozent zurückgegangen. Den höchsten Leerstand weist Frankfurt mit 8,5 Prozent auf.
Bedarfslücke auf dem Wohnungsmarkt steigt zunehmend
Alle untersuchten Standorte verzeichnen einen steten Bevölkerungszuwachs. Seit 2007 nahm die Anzahl der Einwohner zwischen 7 Prozent in Düsseldorf und 15 Prozent in Frankfurt zu. Demgegenüber stehen nicht ausreichende Wohnungs bauaktivitäten. In den vergangenen zehn Jahren ist die Bedarfslücke auf rund 300.000 Wohneinheiten angestiegen, die auch die spürbar ansteigenden Fertigstellungszahlen nicht schließen können. Mit einem Volumen von 16.000 bzw. 8.000 verzeichneten Berlin und Hamburg 2017 die meisten neuen Wohnungen. Die hohen Zuwächse sind aber auch auf ein niedriges Ausgangsniveau zurückzuführen. Mit vier Wohneinheiten auf 1.000 Einwohner liegt das Neubauvolumen beider Städte hinter Frankfurt und München, wo sechs Einheiten je 1.000 Einwohner entstanden sind. Die Ursachen für die nicht ausreichende Ausweitung des Wohnungsbaus liegen in fehlendem Bauland, Kapazitätsengpässen der Bauindustrie, einer zu geringen Ausweisung von Bauflächen sowie langwierigen Genehmigungsverfahren. Die Spitzenmieten auf dem Wohnungsmarkt der Top-Standorte sind seit 2007 im Durchschnitt um 55 Prozent gestiegen. Am dynamischsten entwickelten sich Berlin und München mit einem Mietzuwachs von jeweils rund 65 Prozent.
Verlagerte Verkaufsflächennachfrage im Einzelhandel
Im gesamtdeutschen Vergleich profitiert der Einzelhandel der sieben Top-Standorte in besonderem Maße von einem kontinuierlichen Einwohnerwachstum und steigenden Besucherzahlen. Das wachsende Kundenpotenzial half, die Folgen der zunehmenden Konkurrenz durch den Online-Handel abzumildern. Zeitgleich reagieren insbesondere Mode-Retailer bereits auf die veränderten Gegebenheiten und passen ihre stationären Konzepte mittels reduzierter Verkaufsflächen an. Die Nachfrage verschiebt sich zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien. Seit Ende der 1990er-Jahre zogen die Spitzenmieten im Einzelhandel an allen Top-Standorten kräftig an. Zum Ende des Jahres 2017 lag sie bei durchschnittlich knapp 300 Euro je Quadratmeter und damit fast doppelt so hoch wie 1997. Seither wird vor dem Hintergrund der schwächeren Flächennachfrage und dem hohen Mietniveau kein nennenswertes Wachstum verzeichnet.
Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte. Die aktuelle Studie „Gewerblicher Immobilienmarkt Deutschland 2018/2019“ steht unter http://www.dzhyp.de/de/ueber-uns/markt-research zum Download bereit.